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栈房式公寓执掌轨制

  

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  酒店式公寓管理制度篇一:酒店式公寓运营方案酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目,其交通便捷,周边商业气氛之浓厚,项目自身硬件设施齐全,是当今京城中难得的一个优质项目,面对这样一个品质优秀的项目,作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、 项目的开办期 1.确定人员组织架构:根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等,合理设置专业人员的数量,主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算:根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算,以便做到合理控制成本,增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度:在制定项目管理的制度上,应分别制定公寓与公寓的各项规章制度,使制度为管理服务。 4.进行项目上系统的设计:为体现“公寓”高档项目的品质,应对项目各类标识进行统一的规划设计,加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工:利用网上或报纸形式招聘所需人员,并在开盘结束前 1 个半月全部上岗,进行岗上业务培训,以便后期进行规范的人员管理。 二、 项目内部装修期 1.对于装修管理是我们的主要工作之一,二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作,同时装修的时间集中在夏季且面积大,户数多,人员杂,容易存在消防上的隐患和装修质量,所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、 项目入住期 1.现场摸拟演练:在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工,进行 2—3 次的入住演练培训,从演练中找问题,找差距,为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传:在办理业主/住户入住手续其间,应将物业公司的背景资料,各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件,以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案:建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件,也是极为重要的一个环节,故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。四、 项目正常期 1.与入住业主/住户进行沟通:只有了解业主/住户的所需,才能提供有计划的服务,所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式,收到业主/住户反馈的信息,为下一步服务提供必要的参考依据。 2.开展“金钥匙”管家服务:根据项目入住业主/住户的比率,逐步对其重点业主/住户开展“金钥匙”管理服务,力求以点到面的扩大物业公司的影响。3.根据项目情况可举办丰富多彩,形式多样的商务咨询活动。比如:最新政策法规宣传等。 五、 公寓项目总体设想 1. 人力资源管理工作 员工队伍的组织,确立项目部组织,认真做好员工定编、定岗、定职工作,引进项目部所需人员进行培训、员工考核激励、员工的劳动报酬和福利等。 2. 物业财务、物资采购及出入库管理工作 3. 物业及管理物业档案资料的收集管理工作 4. 根据公司贯彻的规范化酒店式服务标准,对各部门的日常工作实施情况进行监督、检查。对 不符合标准的行为和工作及时指正,并协同人事管理工作对事件负责人进行行政处罚 六、 工程运行维修管理 1. 根据项目先进的硬件设施,应具备有相关证书、并从事本行业 2 年以上的专业人士。 2. 接管验收:根据物业公司的物业接管验收程序,由公司总部组织相关人员和部门组织进行 接管验收工作。以此来发现原来设计中不利于和不便于物业管理的内容,及时协调解决,防止再进行二次改造。3. 接管验收后检查:接管验收后的工程检查是物业公司实施工程管理的一项重要工作内容, 根据我们公司的工程验收实践,虽然工程经过相关政府部门验收通过,甚至是优质工程,但也存在着不安全隐患和施工遗留问题。主要检查内容包括安全方面,电气安装方面和设备安装方面,接管后的检查工作我们公司将组织全公司的技术力量进行,确保不留任何问题死角。 4. 接管后的保养:接管后检查的处理完善工作,是彻底保证项目的正常功能发挥的一次性进 行的基础性保养工作,保养的内容包括全部工程动力系统的设备设施,因为在施工其间,施工单位不会按规定保养设施设备,所以接管后进行一次彻底的保养是很有必要的。 5. 接管后的日常保养:接管后日常保养维修体现预防管理的思想,将按照各部门的管理工作 手册和作业手册程序进行,通过我们严格的操作和管理,能保证工程设备设施时时处于完好的正常工作状态,能把维修问题处理在发生之前,尽量做到主动维修保养,减少业主/住户投诉报修。 七、 安全管理 1. 为了保证业主/住户有一个安全、文明、整洁、舒适的环境,在安全方面我们会重点做好 以下工作。 (1) 严密的组织机构和高素质保安人员是为业主/住户提供保安服务的前提。由于该项目是综合性商住两用的楼宇,所以我们对安全工作要求分外严格,通过建立严密 的组织机构来实现管理,具体落实岗位的设置及人力的调整,来保证不因管理漏洞而引发 重大刑事案件和交通事故。 (2) 形成安全防范网络 通过门卫治安管理、巡逻治安管理这二道防线形成安全防范网络。特别是巡逻治安管理,使其成为治安工作的重心,以防突发事件的发生。 (3) 为此要制定出《紧急事故应急处理方案》和火灾应急处理方案,制定的处理方案是必须切 实可行的。 (4) 科学的管理手段和各项规章制度的建立是为业主/住户提供保安服务的保证。 2. 治安管理 治安管理的基本原则: A 坚持“预防为主,防治结合”的治安管理方针 B 坚持物业内部的治安管理与社会治安相结合的原则 C 坚持“用户至上,服务第一的服务宗旨。 D 坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。 八、 车辆管理 搞好车辆管理,防止车辆乱停乱放和车辆被盗。关键是搞好停车场建设和建立健全车辆管 理制度。 搞好停车建设:保证经济、方便管理、规划好停车场的区位布置,保持车场清晰,明亮,有清晰的指示标志,配备足够的防范设备。 建立健全车辆管理制度 1. 车辆保安员岗位责任制 2. 收费岗保安员的岗位职责 3. 带车岗保安员的岗位职责 4. 车辆管理规定 5. 停车场的配置 九、 消防管理 1. 建立消防组织、明确其职责 2. 贯彻落实“谁主管,谁负责”的消防原则 3. 建立健全消防安全制度 A. 动用明火管理制度B. 二次装修施工防火安全制度及二次施工审批程序 C. 重点部位防火制度,建立消防档案 D. 消防安全检查制度 E. 疏散示意图 F. 火灾应急处理方案 G. 消防人员应定期业务培训 十、 保洁的管理 1. 电梯保洁规程 2. 电梯间保洁规程 3. 洗手间保洁规程 4. 公共通道保洁规程 5. 垃圾的收集处理 6. 外墙清洗:每年 2 次 7. 灭蟑灭虫:每年 4 次,根据卫生防疫部门要求 8. 石材保养:大堂地面、外墙每年 2 次 除以上常规保洁外,还将根据业主/住户需求提供下列服务 1. 室内吸尘 2. 室内玻璃清洁,室内保洁 3. 垃圾清运:办公垃圾无偿服务、施工垃圾有偿服务 十一、 绿化管理 外围绿化及大堂绿色植物的设计、摆放水平关系到项目的整体形象和档次,赏心悦目的室内外园林设计与摆设会大大提高招商环境氛围,将会直接影响到业主/住户的入住心理 建议应聘请专业有经验的室内外园林设计专家进行设计实施。 十二、 销售与客服的管理 销售部的服务好与坏直接影响到日后的管理和服务,所以须全力以赴作好经营工作。做好市场策划、经营及市场信息的搜集,分析和利用,根据市场的动态发展需要,制定销售计划及市场推广计划,采取有效措施搞好业主/住户服务工作,树立全局意识,搞好全程服务并制定切实可行的实施细则及操作程序,负责房屋租赁合同的生成及落实,保证整体市场营销工作的顺利完成。 十三、 如何做好日后的客服工作 1. 使业主/住户在入住时就有一种在家的温馨感受。2. 急业主/住户所需之需,想业主/住户所想之想。3. 为业主/住户提供全程高效的服务。建立和保持与业主/住户的经常不断的沟通和联系,做 好业主/住户的意见征询和业主/住户的回访工作。 4. 对于业主/住户所提出的意见应及时反馈到有关部门领导,并制定解决方案,将处理完的 结果及时给业主/住户答复,达到满足业主/住户要求的目的。 5. 业主/住户服务肩负着为业主/住户创造一个轻松、愉快的办公和居住的环境。 如:每逢重大节假日可根据业主/住户的需求组织一些各种形式的联谊会,丰富业主/住户的业余生活,达到加深与业主/住户的沟通和理解。 十四、 如何经营 在确保正常费用的收取工作的同时,我们也可以开展“特约服务”也就是说“有偿服务” 。可以利用空置的房间对外招租,同时也可以引进一些方便业主/住户在生活中必备的如:无水洗车、代售车、船、机票,洗衣中心等多项服务设施。可以代业主/住户出租房屋,代业主/住户办理一些日常没有时间办理的事情。 十五、 商场的管理 因为我们的项目处在商业氛围较浓的环境,所以在业主/住户入住上存在着不太方便因素,所以建议商场应以大型超市为主,因为超市包括的物品较全,从而能够提供业主/住户在生活方面的必须品。 十六、 工服配置基本标准 1 经理(男)纯毛蓝西服 2 套,白色长袖衬衫 2 件,皮鞋 1 双。领带 2 条,袜子 3 双。夏季:白色短袖衬衫 2件,纯毛薄料西裤 2 条。 2 经理(女)纯毛蓝西服 2 套,白色长袖衬衫 2 件,皮鞋 1 双,西服裙 2 条,马甲 2 件,领结 2 个。夏季:长筒袜 6 双,白色短袖衬衫 2 件。 3 部门主管(女)灰色西服 2 套,白色长袖衬衫 2 件,皮鞋 1 双,西服裙 2 条,马甲 2 件,领结 2 个。夏季:长筒袜 6 双,白色短袖衬衫 2 件。 4. 文员服装:红色西服 2 套,白色长袖衬衫 2 件,皮鞋 1 双,西服裙 2 条,马甲 2 件,领结 2 个。夏季:长筒袜 6 双,白色短袖衬衫 2 件。 5. 保安服装(男内保)深草绿色西服上衣 2 件,黑色长裤 2 条,白色衬衫 2 件,皮鞋 1 双, 领带 2 条,袜子 2 双。 6. 工程服装(冬季):外衣 1 件,长裤 1 条,白色衬衫 2 件,皮鞋 1 双,袜子 2 双。 (夏季): 短袖衬衫 2 件,长裤 2 条。 7. 保洁员工服装(冬季):上衣应为黄色,长裤 2条,白色衬衫 2 件,布鞋 2 双。 篇二:酒店式公寓策划方案酒店式公寓策划案 一、 必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点,由于本项目所处地理位置非临主干道,缺乏较为浓厚的商业氛围,虽就市场而言,商业物业是炙手可热的投资对象,但如果缺乏一定的商业底蕴,利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见,通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺,但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险,主要体现为: 1、 将标志性建筑布置在大地块东北角,且规划一退进式广场, 将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺,使得整体商业 缺乏连贯性,不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经 营。 2、 针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临 湖商业氛围”这一方案,目前持保留意见,原因在于:其一, 联合打造临湖景观带操作有一定的难度;其二,受地理条件 的限制,临湖景观带较为狭长,可利用空间较小,“打造临湖 景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设;其三,水上 运动项目规模效应较强,对自然条件要求较高(特别是水质 的要求) ,对当地居民的消费习性及支付能力要求较高,且季 节性强, “水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个 “噱头” ,长期经营困难较大。 (目前国内很多水上运动公园 的经营状况都是免堪其难) 。基于商业物业开发与经营的考虑,建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处: 1、 通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商 业氛围,充分挖掘项目的商业潜力。 2、 使得大地块东面、北面的商业成为一体,有利于商业规模 效应的形成。 3、 标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的 经营业态相匹配,一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征(配 套、休闲)的完善,另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、 考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求,酒 店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异 等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、 酒店式公寓行业特点 酒店式公寓,是指既可短期或者长期租赁,而又兼备有酒店式房间的居所,它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自 1976 年在欧洲出现至今已经近 30 年的历史了,酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90 年代末的事情,国内的酒店式公寓最早出现在深圳,然后在上海、北京等地均有开发,但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展,人们生活和消费水平的提高,大量高档物业不断推向市场,其中有相当数量的高档公寓面市,为迎 合选购这类公寓的购房人消费心理,满足他们对高质量物业管理的需求,许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务(也称管家式服务)来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要,因此,这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道,而与传统的纯租赁的公寓相比,则更重于服务,可以说集传统酒店与传统公寓的长处于一身,而价格又比住酒店要便宜,实际消费群体为商务、旅游人士为主。 当前,国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层,这一阶层拥有非常可观的商务消费能力,传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看,中小型公司由于其资金实力较弱,既想方便,又想价位合适,那么酒店式公寓应是其最佳选择。 三、 国内酒店式公寓市场发展情况 1、香港酒店式公寓市场发展情况 在香港的酒店式公寓市场可能是最强势的,它们的长期租客的百分比要高于大多数别的城市,如:约有 50%的租客租期超过 6 个月,15%的租客租期超过 1 年。所以,在香港绝大多数酒店式公寓的起租期为 3 个月,只有少数的如 parkview 的租期可以以天计算,但一天的租金是长期租金的双倍。近两年来,香港酒店式公寓的租市有较大下滑。 2、北京酒店式公寓市场发展情况 目前北京房地产市场出现了酒店式公寓,并且数量在逐渐增加,尤其东部房地产市场数量增幅更快。有几点利好因素的诱惑开发商投资建设酒店式公寓:CBD 规划台出;加入 WTO 后,准备进京的境外 中、小公司;投资热过程中获取高回报率;小型SOHO 是个机会;由于东部工厂拆迁及有关部门对服务业的扶持,目前开发商将服务业定为目标客户之一等。 3、上海酒店式公寓市场发展情况 上海作为中国的金融贸易中心,正吸引着越来越多的跨国集团、跨国大公司和大财团的进驻,随之而来的是大量的外籍经营管理都民拥入了上海。优厚的津贴补助,使驻沪的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善的短期居所。同时,国际性商务活动的往来频繁,使越来越多的境外驻上海办事机构如雨后春笋般迅速“抢滩”上海,但出于资金成本有效控制的考虑,这些公司越来越倾向于租赁市区区位优越、交通方便、价格仅为宾馆房租七八分之一的酒店式公寓,这样既能享受方便、舒适的服务,又能节省开销,公司也乐于接受。 四、 武汉酒店式公寓市场基本状况 武汉市的酒店式公寓物业是继深圳、北京、上海的成功案例的基础上发展而来的。虽然在深圳、北京、上海都有比较成功的案例,但在武汉市场仍属于一个新的产品形态。特别是全精装修、酒店式公寓,武汉现有的所谓“酒店式公寓”都仅仅假借了这样一个概念,真正实施的精装酒店式公寓只有圣淘沙万松园国际公寓、武汉阳光假日公寓、吉祥国际大厦、彩天名苑酒店式公寓等少数项目。 1、圣淘沙?万松园国际公寓 圣淘沙?万松园国际公寓是武汉圣淘沙置业有限公司开发的武汉市首座钢结构全精装修酒店式公寓项目。该项目地处汉口金融中心和 篇三:南京市酒店式公寓规划审批管理规定南京市酒店式公寓规划审批管理规定 第一条 为加强和完善我市酒店式公寓的规划管理,根据有关法规规范,结合我市实际, 制定本规定。 第二条 本市市区范围内酒店式公寓的规划建设管理适用本规定。 第三条 本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外,可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。 第四条 在商业办公用地上建设的酒店式公寓,其建设比例原则上在旧区不得超过 20%,在新区不得超过 35%;具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的,需先经市政府批准。 在居住用地用地上建设的酒店式公寓,其建设比例可不受限制。 建设比例指酒店式公寓的地上建筑面积与建设用地地上总建筑面积之比。 第五条 居住用地上建设的酒店式公寓项目,其配套公共服务设施按一般住宅标准设置。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目,除物业管理用房按一般住宅标准设置外,其他配套公共服务设施按公建标准设置。 酒店式公寓的配建停车设施按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中住宅配建标准执行。 第六条 居住用地上建设的酒店式公寓项目,其日照标准及建筑间距按一般住宅标准执行。 商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目,其日照标准及建筑间距按公建标准执行。 第七条 酒店式公寓层高一般不得超过米;超过米的,不论层内是否有隔层,其建筑面积计算值均按该层水平投影面积的倍计算。 第八条 酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局,不得按单元式住宅套型设计。 酒店式公寓单套建筑面积一般不得大于 100 平方米。 第九条 酒店式公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点,阳台不得外挑,并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机,确需设置的,应做好遮蔽处理。 第十条 酒店式公寓项目报审时,建设单位应当在规划总平面图中明确其建筑布局、出入口位置及建设规模、比例。单体平面图上应当逐套标注“酒店式公寓”字样。第十一条 本规定自 XX 年 1 月 1 日起施行。 关于调整酒店式公寓规划管理相关规定的通知 各有关单位: 为进一步加强酒店式公寓规划管理,根据市政府有关要求,现对《关于颁布〈南京市建设项目容积率管理暂行规定〉等五项规划管理有关规定的通知》 (宁规规范字〔XX〕1 号)文件中的《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》作相应调整,具体内容如下: 1、自 XX 年 1 月 1 日起,规划居住用地的出让条件中不再安排酒店式公寓。 2、在规划商业办公用地内,可适当配建酒店式公寓,且应当在规划设计要点中明确酒店式公寓的配建比例,原则上在旧区不得超过 20%,在新区不得超过 35%,超出上述比例的需先经市政府批准。 3、在 XX 年 12 月 31 日之前,用地已出让且出让条件中明确可配建酒店式公寓的项目,或规划设计方案已审定且方案中同意配建酒店式公寓的项目,仍按原先规定执行。 4、任何建设项目未经批准不得在总平面图和单体图中擅自加注为“公寓”或“酒店式公寓” 。 特此通知。 二O一O年十二月三十日

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